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SHON, SHOB, COS : définitions et calculs

Écrit par : Claire Goujon-Charpy dans isolationconstructionarchitecture le  

maquette de maison et ses plansTout postulant à la construction est fatalement confronté aux calculs de SHON, SHOB et autres COS. Petit lexique pour aider les volontaires sur fond de changement minuscule du code de l'urbanisme qui change tout en matière d'isolation des logements.

Un tout petit décret publié au journal Officiel de la République française le 18 octobre dernier modifie le calcul de la surface hors d'oeuvre brut (la fameuse SHOB que nous expliquons plus loin). Il ajoute à l'article R.112-2 du code de l'urbanisme, un alinéa difficile à comprendre pour le profane et ainsi rédigé au : « Les surfaces de plancher supplémentaires nécessaires à l'aménagement d'une construction existante en vue d'améliorer son isolation thermique ou acoustique ne sont pas incluses dans la surface de plancher développée hors œuvre brute de cette construction ». Décodage ci-dessous. 

Un décret qui change tout pour l'isolation

Cette nouvelle disposition veut dire que si vous ajoutez 30 cm d'isolant à l'extérieur de votre maison, ça ne change rien à tous les calculs des indicateurs officiels de surface de la maison.isolation extérieure avec du polystyrène Et donc en pratique ça change tout, car auparavant vous pouviez vous retrouver dans le cas où, ayant déjà utilisé toute la surface autorisée à la construction sur votre terrain, l'isolation par l'extérieur n'était pas possible, car par nature, cette isolation agrandit l'emprise au sol de l'habitation. Reste que l'autorisation administrative est toujours nécessaire du fait de la modification de la façade. 

Comprendre ce que sont COS, SHON, SHOB

Le COS, c'est le coefficient d'occupation des sols. De lui va dépendre en premier lieu la surface habitable de votre maison. Pour un terrain donné, plus il est élevé et plus votre maison pourra être grande. La SHON, la Surface Hors Oeuvre Nette, correspond grosso modo à l'idée intuitive qu'on se fait de la surface habitable d'une maison. La SHOB, Surface Hors Oeuvre Brute, est un coefficient technique plus difficile à appréhender, nous allons l'expliquer plus loin, mais pour simplifier on peut dire que c'est la surface occupée par la "maçonnerie" de chaque niveau et des annexes. Lors d'une demande de permis de construire, il faut mentionner la Surface Hors d'Oeuvre Nette de la construction prévue. Cette surface est égale à la Surface Hors d'Oeuvre Brute après diverses déductions. Nous allons voir comment ça marche, pour l'essentiel.

La SHOB 

En termes exacts, la SHOB, est "la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de construction calculée à partir du nu extérieur des murs de façades." Ce qui veut dire que l'épaisseur des murs est comprise dans le calcul. Le calcul de la SHOB inclut :

tous les planchers, y compris ceux des caves et des combles (aménageables ou non), ainsi que ceux des bâtiments annexes (atelier, garage, etc.) et ce au nu des murs ; 

tous les prolongements extérieurs des planchers, tels les balcons, les loggias, les terrasses, les toitures-terrasses (accessibles ou non), les coursives, les vérandas, les porches. Les trémies d'escalier ne sont comptées qu'une fois au niveau de l'emprise sur le plancher d'origine (idem pour un ascenseur). Autrement dit les vides et les marches des escaliers ne sont pas comptés. 

Le calcul n'inclut pas : les éléments ne constituant pas de surfaces de plancher, comme les saillies à caractère décoratif ; les rampes d'accès des garages ; les terrasses non-couvertes de plein pied avec le rez-de-chaussée ; les auvents constituants seulement une avancée devant une baie ou une façade ;

La SHON 

La SHOB, Surface Hors d'Oeuvre Brute une fois calculée, il faut effectuer quelques déductions pour trouver la SHON, Surface Hors d'Oeuvre Nette. Il faut déduire :

dans les combles et les sous-sols, les surfaces non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel (notamment les surfaces dont la hauteur sous plafond ou sous toiture est inférieure à 1,80 m et les caves enterrées qui ne disposent pas de fenêtres) ; 

les surfaces des toitures-terrasses, des balcons et des parties non closes situées au rez de chaussée ; 

les surfaces des bâtiments ou parties des bâtiments aménagées en vue du stationnement des véhicules (garage) ; 

les surfaces des bâtiments affectées au logement des récoltes, des animaux ou du matériel agricole.

Une fois les déductions opérées, on effectue une déduction forfaitaire de 5% pour tenir compte de l'isolation. autrement dit SHON = (SHON - déductions) x 0,95.

Il existe également une déduction spécifique aux opérations de réfection des immeubles d'habitation dans la limite de 5 m2 par logement pour des travaux tendant à l'amélioration de l'hygiène. Par exemple vous pouvez affecter une surface non close du rez-de-chaussée, pour réaliser une salle de bain, s'il n'en existe pas.

Le COS, le calcul de la surface constructible 

Le coefficient d'occupation du sol (COS) est un coefficient fourni par l'administration. Il permet de définir la surface constructible de chaque parcelle comme un pourcentage de la surface du terrain. Par exemple si vous avez un terrain de 1000 m² avec un cos de 0,20, vous pourrez construire un logement de 200 m² de SHON, avec un cos de 2, 2000 m².  Attention toutefois, ce calcul est le cas le plus général, le COS d'une parcelle de terrain peut parfois être interprété de manière différente selon les secteurs du PLU concerné.

Pour connaitre le COS applicable à une parcelle, il faut d'abord obtenir un plan cadastral du terrain et la matrice cadastrale correspondante. Cette matrice cadastrale comporte la surface déclarée aux impôts. Attention, elle n'est pas forcément juste ! Seul un relevé sur site par un géomètre expert garantit une surface précise.

Ensuite, il faut s'informer sur le PLU (Plan Local d'Urbanisme). Le PLU ou plan local d'urbanisme définit la zone dont dépend votre parcelle et donne les orientations de constructibilité. Sur le règlement dont dépend votre parcelle, il sera indiqué le COS (Coefficient d'Occupation du Sol) autorisé.

* Les définitions de la SHOB et de la SHON sont fixées par les articles L. 122-7 et R. 112-2 du code de l'urbanisme.

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Commentaires (2)Add Comment
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Par LAURENT mialhe, 09 novembre, 2011
BONJOUR J4AI DES PANNEAU SOLAIRE SUR LE TOIT 21 m2 SONT-IL deductible de la shon ou shob
Rien de nouveau sur la fameuse "SHON"
Par Denis Desèbe Architecte DPLG, 11 novembre, 2009
Le calcul de la SHON (donc des impôts) est une chose bien trop sérieuse pour ne l'a confier qu'aux architectes.
Rien à changé dans le calcul de la SHON (les planchers donc la structure ne changent pas, seule l'isolation passe de l'autre coté du mur). On n'a jamais compté l'épaisseur de l'enduit ou d'un bardage dans les années passées.
La surisolation par l'intérieur est pénalisée par rapport aux surfaces habitables, et les nouvelles techniques de construction amènent forcément des avantages.
Une chose qui n'est jamais discutée: Les épaisseurs rajoutées à l'extérieur modifient sensiblement les distances à respecter par rapport aux limites des propriètés voisines. La validité d'un permis de construire est basée sur le visuel et les prospects à respecter.

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